logo2-4030

مسکن اجتماعی

تاثیر نوسانات دلار بر قیمت مسکن

تاثیر نوسانات دلار بر قیمت مسکن

تاثیر دلار و مسکن

مصطفی قلی خسروی در گفتگویی به افزایش نرخ دلار در روزهای اخیر اشاره کرده و هشدار داد که در صورت ادامه روند افزایش نرخ دلار، یقیناً قیمت مسکن نیز به سرعت افزایش خواهد یافت. دولت باید به منظور کنترل نرخ دلار و پیشبرد طرح های دیگر خود همچون مسکن اجتماعی، تدبیری بیندیشد.
خسروی معتقد است که در سه ماهه پایانی سال، میانگین قیمت در بازار مسکن از میانگین نرخ تورم اندکی بالاتر خواهد بود؛ اما شاهد جهش ناگهانی قیمت مسکن نخواهیم بود. وی احتمال می دهد معاملات فصل پایانی سال، بین 15 تا 20 درصد رشد داشته باشد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک، به افزایش قیمت دلار بیش از 4200 تومان اشاره کرده و می گوید: با افزایش نرخ دلار، ناگزیر ارزش سپرده های بانکی کاهش می یابد. به همین علت سپرده گذاران سرمایه خود را به بخش مسکن می آورند و در جریان ساخت و ساز به کار می برند.
خسروی همچنین اظهار کرد که آنچه تأثیر مستقیم بر قیمت مسکن می گذارد، تقاضا و نرخ تورم عمومی است. دولت های قبلی مانند دولت نهم و دهم، با توجه به این موضوع همواره نگران جهش قیمت مسکن بودند. به همین سبب سعی کردند تا قیمت مسکن جهش نکند؛ اما در سال 91 برخلاف فشارهای دولت، هنگامی که نرخ دلار از سه برابر هم بالاتر رفت، قیمت مسکن نیز به شدت افزایش یافت.
این موضوع در دولت یازدهم نیز ایجاد نگرانی نمود؛ اما با ارائه طرح قرار دادن مسکن اجتماعی در اختیار قشر پایین جامعه، بازار مسکن آرامش یافته و تا حدودی تورم در بخش مسکن کنترل شده است. با این وجود این راهکار در بلندمدت تأثیر خود را از دست خواهد داد.
علی رغم رسیدن نرخ تورم به 10 درصد، نمی توان انتظار توقف قیمت مسکن و عدم وجود تورم در بخش مسکن را داشت. به این ترتیب باید برای جبران کسری 2 میلیون واحد مسکونی چاره ای اندیشید وگرنه همچنان شاهد افزایش قیمت در بازار مسکن خواهیم بود.
طبق اظهارات خسروی، وقتی نرخ دلار به 4200 تومان رسیده است، احتمال دارد این روند همچنان ادامه داشته و نرخ دلار بیشتر از این هم شود. از آنجایی که مرجع تمام کارهای اقتصادی نرخ دلار در کشور است، با افزایش نرخ دلار احتمال اینکه در سال آینده قیمت مسکن جهش داشته باشد نیز وجود دارد.

تامین مالی برای خرید مسکن اقشار کم درآمد در راه است

تامین مالی برای خرید مسکن اقشار کم درآمد در راه است

22خریدمسکن


با توجه به شرایط قیمتی مسکن، خانواده ها و اقشار ضعیف جامعه بسیار آسیب پذیر شده اند و با مشکل تامین هزینه های تهیه ملک رو به رو شده اند. مدیر عامل بانک مسکن در همایش سیاست های توسعه مسکن در ایران، اذعان داشت که با توجه به شرایط اصطلاحا شکست بازار، دولت موظف است تا طرح هایی با بازده ای سریع را به منظور حمایت از اقشار کم درآمد اجرایی کند تا نتیجه سریع خود را نشان دهد.
مدیرعامل بانک مسکن طرح احیای بافت های فرسوده که از سوی دولت مطرح شده و به مرحله اجرا رسیده است را از جمله این طرح ها دانست که بر اساس این طرح سالانه 200 هزار واحد مسکونی احیا می شود. از دیگر برنامه های دولت مسکن اجتماعی است. در برنامه ششم توسعه ساخت 150 هزار واحد مسکونی به صورت سالانه برای اقشار کم درآمد جامعه پیش بینی شده است. هرچند مسکن اجتماعی همچنان در انتظار اجرایی شدن طرح است.
ابوالقاسم رحیمی انارکی عوامل اثر گذار بر تامین مالی بخش املاک را بسیار زیاد عنوان کرد و اقتصاد کلان کشور و متغییر های آن را در تامین مالی حوزه املاک را اثر گذار دانست. وی ایجاد ساختار اصلاح شده در نظام برنامه ریزی برای تامین زمین و نیاز به ملک اقشار کم درآمد جامعه و بومی و محلی کردن برنامه های تامین ملک برای اقشار کم درآمد در سطح کشور را از کارهای مثبت در رسیدن و تحقق طرح جامع ملک دانست.
در شرایط فعلی بازار مسکن که قیمت ها بالا رفته و به سمت رکود پیش می رویم، انتظار می رود دولت با تدبیر مناسب، امید را به خانواده ها و اقشار کم درآمد بازگرداند. به نظر می رسد توجه به مسکن یکی از مهمترین راهکارهایی است که دولت می تواند برای برطرف کردن مشکلات اقشار کم درآمد گام بر دارد. علاوه بر کمک به خرید، دولت می تواند با کنترل بازار رهن و اجاره از خالی تر شدن سفره مستاجرین و انگیزه گرفتن آنها برای خرید مسکن نیز کمک کند. با این راهکارهای نسبتا ساده می توان امید داشت که وضعیت مسکن اقشار کم درآمد بهبود یابد.

ثبت اجاره نامه مسکن با هزینه کمتر

ثبت اجاره نامه مسکن با هزینه کمتر

اجاره باهزینه کمتر


اجاره نشینی یکی از موضوعات و البته مشکلاتی است که عموماً دولت های مختلف در تلاش بوده اند تا مشکلات به وجود آمده در حاشیه آن را در زمینه های مختلف اجتماعی و اقتصادی برطرف نمایند. در طول سال های مختلف طرح های متعددی برای حمایت از اجاره نشینان ابلاغ و اجرایی شده اما همچنان اجاره نشینان با مشکلات عدیده ای مواجه هستند.
همچنین دولت ها تلاش کرده اند با طرح هایی در زمینه ساخت و ساز مسکن، مثل مسکن مهر یا مسکن اجتماعی، مشکل اجاره نشینی را برطرف نمایند. این طرح ها به این علت مطرح شده اند تا افرادی که سالیان سال اجاره نشین بوده اند را به صاحبخانه تبدیل کنند و تعداد اجاره نشینان را در کشور کاهش دهند. هرچند که این طرح ‌ها نیز همواره مشکلات خاص خود را داشته و نارضایتی‌های را نیز در پی داشته است.
در ماه ‌های اخیر با افزایش بی‌ شائبه قیمت مسکن، شاهد افزایش قیمت افسار گسیخته اجاره بها نیز بوده ایم. به همین علت نگرانی هایی برای فشارهای سنگین به اقشار کم درآمد جامعه که عموماً اجاره نشین هستند، ایجاد شده است.
یکی از مواردی که باعث شده تا نظارت بر اجاره نشینی به نحو احسن انجام نشود، این است که عموما افرادی که پس از چند سال در یک خانه اجاره نشین می ‌شوند، با توجه به هزینه هایی که برای ثبت اجاره نامه مسکن در دفاتر اسناد رسمی وجود دارد، سعی می کنند به صورت توافقی و نوشتن یک برگه فی مابین اجاره نشین و موجر قرارداد خود را تمدید نماید. این موضوع مشکلات زیادی را برای هر دو طرف فراهم می‌ کند.
در چنین قراردادهایی ممکن است افزایش بی رویه قیمت اجاره ‌بها به سادگی اتفاق بیفتد و در هیچ کجا نیز این افزایش قیمت ثبت نشود. همچنین ممکن است اگر اجاره نشین فردی باشد که بخواهد مالک را اذیت کند، دست بازتری داشته باشد.
به همین علت طرحی انجام شده تا هزینه ثبت اجاره نامه در دفاتر رسمی کاهش پیدا کند تا هر دو طرف مایل باشند برای تمدید یا حتی برای ثبت اولیه اجاره نامه به دفاتر رسمی مراجعه نمایند. کاهش هزینه قیمت ثبت اجاره نامه در دفاتر رسمی برای هر دو طرف مفید بوده و پیگیری مشکلاتی که ممکن است در آینده ایجاد شود را ساده تر می نماید.

جایگاه مسکن در بودجه سال 97

جایگاه مسکن در بودجه سال 97

بودجه سال 97

در روز تقدیم لایحه ی بودجه توسط دولت به مجلس، رئیس جمهور در حین انتقاد دوباره از مسکن مهر، عنوان کرد که مشکل اساسی این طرح نحوه ی تأمین بودجه ی آن بود که به ایجاد تورم شدیدی ختم شد. وی اظهار کرد که باید به احیای محله های قدیمی ساز پرداخته شود و اجرایی کردن این کار به پرداخت پول از جیب دولت و بانک مرکزی نیازی ندارد. با وارد شدن بخش خصوصی به محله های دارای بافت قدیمی این بخش با دو برابر کردن تعداد واحدهای آن محله، هم واحدهای نوساز به صاحبانشان تحویل می دهد و هم مازاد واحدهای ایجاد شده را به عنوان حق الزحمه برای خود برمی دارد. روحانی عنوان کرد که یکی از گام های دولت برای افزایش اشتغال، تولید سالیانه 200 هزار واحد مسکونی با تسهیلات جدید است.
پیشنهاد نوسازی بافت های فرسوده از ابتدای کار دولت یازدهم مطرح شده بود، اما سودهای بسیار بالای سپرده ها مانع از ورود بخش خصوصی به این طرح شد. در سوم اسفند ماه 95 جزئیات طرح نوسازی در قالب مسکن اجتماعی و با هدف تأمین مسکن اقشار کم درآمد به تصویب هیئت وزیران رسید. در این طرح دولت موظف به ساخت 100 هزار مسکن اجتماعی شد، اما تاکنون اقدام عملی در این رابطه صورت نگرفته است. وزیر راه در اظهارات اخیر خود، عدم اختصاص ریالی را علت اجرایی نشدن طرح مسکن اجتماعی می داند.
بر طبق آمارهای منتشر شده در ایران 19 میلیون بد مسکن وجود دارد که از این میان 11 میلیون نفر حاشیه نشین هستند. رئیس جمهور معتقد است که ساخت مسکن اجتماعی برای این افراد نیاز به بودجه ی کلانی ندارد. در حالی که به نظر می رسد پروژه ی نوسازی بافت های قدیمی بسیار هزینه بر است. برای ورود بخش خصوصی به بخش مسکن اجتماعی باید مدیریت یکپارچه و هدفمندی انجام گیرد. مسئله ی دیگری که در این میان خودنمایی می کند، کمبود 2 میلیون واحد مسکونی قابل دسترس برای اقشار مصرفی است.
بنابراین ضروری است که پروژه ی تولید 2 میلیون واحد مسکونی جدید و نوسازی 6 الی 7 میلیون واحد مسکونی قدیمی ساز به طور همزمان کلید بخورد. هم اکنون 27 میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد که 4.7 میلیون واحد مسکونی ساخته شده خالی و نیمه خالی است و استفاده از آن ها برای دهک های پایین جامعه مقدور نیست. وجود خانه های خالی مسئله ی دیگری است که دولت باید بتواند به آن پاسخ مناسب بدهد.

کانکس نشینی ، پدیده ای نامتعارف

کانکس نشینی ، پدیده ای نامتعارف
کانکس نشینی

کانکس نشینی پدیده ای است که در ماه های اخیر در گوشه و کنار برخی مناطق شهر تهران مشاهده می شود. اگرچه تعداد این کانکس ها زیاد نیست اما به نظر می رسد برخی از افراد از زندگی در واحدهای آپارتمانی به دلیل بالا بودن نرخ اجاره بها خسته شده اند و ترجیج می دهند که ادامه زندگی خود را در کانکس ها سپری کنند. بیشتر کانکس نشین ها در حاشیه ی شهر دیده می شوند اما در مناطق جنوبی شهر می توان کانکس نشینان بیشتری را مشاهده کرد. مشتری کانکس ها نیز اغلب دهک های پایین جامعه و حاشیه نشینان هستند که متناسب با بودجه خود کانکس های مختلفی را اجاره و یا تهیه کرده اند.
امکانات و تجهیزات این خانه های آماده متفاوت است به طوری که برخی از آن ها از یک خانه ی معمولی امکانات بیشتری داشته و برخی تنها توانایی رفع نیازهای اولیه ساکنانشان را دارند. درست است که مصالح این کانکس ها در حال حاضر برای رفاه ساکنین مناسب است اما در صورت وقوع زلزله مقاومتی نخواهد داشت.
صحبت های ضد و نقیضی در خصوص فروش و یا اجاره بهای این کانکس ها وجود دارد. برخی از مشاورین املاک معتقدند مراجعه کنندگان بیشتر به دنبال خرید کانکس هستند و برخی نیز اظهار می کنند که مشتریانشان بیشتر به فکر اجاره این گونه خانه ها می باشند. قیمت کانکس بسته به نوع و تجهیزاتشان از متری 200 هزار تومان تا متری 950 هزار تومان متغیر است. قیمت برخی از این کانکس ها تا 50 میلیون تومان هم می رسد. اجاره بها نیز از50 هزار تومان شروع شده و تا 300 هزار تومان افزایش می یابد.
مسئولین اما استقرار این کانکس ها در پشت بام ها و مشاعات را غیرقانونی می دانند. این در حالی است که برخی از کانکس نشین ها در پشت بام ها و مناطق شهری به چشم می خورند. برخی مالکین تعدادی از آنها را در زمین های حاشیه ی شهر مستقر کرده و اجاره می دهند.
با افزایش قیمت مسکن در سال های اخیر و بالا رفتن نرخ اجاره بها به گونه ای سرسام آور به ویژه در تهران، افزایش شمار کانکس نشینی در آینده ای نزدیک، دور از ذهن نیست. در 11 سال گذشته قیمت مسکن 11.6 برابر شده در حالی که درآمدهای افراد رشد چشمگیری نداشته است. رشد بیشتر قیمت مسکن در برابر قدرت خرید، بسیاری از مردم را از تهیه مسکن مناسب باز داشته و بر طبق اعلام های رسمی بیش از 19 میلیون نفر در کشور بد مسکن هستند.
یکی از سوالاتی که به ذهن متبادر می شود این است که آیا می توان از کانکس ها برای اقامت حاشیه نشینان تا زمان محقق شدن وعده های احیای بافت های فرسوده استفاده کرد؟ با اینکار شاید بتوان با سرعت بیشتری به وضع مسکن حاشیه نشینان سروسامان داد. آنچه که مشخص است افرادی که حاضرند در کانکس ها زندگی کنند چاره ای جز این ندارند و این وظیفه دولت است که به این افراد یا خانواده ها سر و سامان دهد.

مسکن اجتماعی در مسیر اجرا

مسکن اجتماعی در مسیر اجرا

مسکن اجتماعی


یکی از راهکارها و طرح های پیشنهادی دولت در حوزه مسکن، مسکن اجتماعی بوده است. مسکن اجتماعی به منظور تهیه و تامین مسکن اقشار کم درآمد جامعه مطرح شده که پس از تصویب در هیئت دولت به مجلس شورای اسلامی ابلاغ شد.
معاون مسکن شهری بنیاد مسکن انقلاب اسلامی اعلام کرد که رویکرد مسکن اجتماعی محله محور بوده و در صورت تصویب نمایندگان مجلس، تلاش بر این است که خانه های باکیفیت در اختیار مردم قرار بگیرد. به گفته این مقام مسئول در بنیاد مسکن، طبق بررسی ها و آمارهای ارائه شده حدود سه دهک از افراد جامعه در تامین مسکن برای خود و خانواده خویش با مشکل رو به رو هستند.
در طرح مسکن اجتماعی که با همکاری وزارت راه و شهرسازی انجام می شود، پس از تامین زمین مناسب، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی فعالیت خود را برای ساخت خانه های با کیفیت آغاز می کند. بنیاد مسکن یکی از متولیان بزرگ در زمینه ساخت مسکن برای شهرها و روستاها بوده است و حالا یکی از مهمترین ارکان تعریف شده در راه اجرای مسکن اجتماعی به شمار می رود.
طرح مسکن اجتماعی در صورت تصویب نمایندگان در کل کشور اجرایی شده و مشکلات اقشار کم درآمد جامعه را در تامین مسکن حل خواهد کرد. در حال حاضر مسکن اجتماعی در مراحل اولیه خود قصد خانه دار کردن افرادی که تحت حمایت کمیته امداد و بهزیستی هستند را دارد. در برنامه اجرایی که برای این مسکن مشخص شده، همانند طرح مسکن های مهر هزینه خرید زمین در قیمت خانه لحاظ نخواهد شد و اغلب با متراژ های کم ولی در محله های شهر احداث می شود تا هزینه زیر ساخت ها به حداقل برسد و خانه ها از کیفیت ساخت خوبی نیز برخوردار باشند.
به نظر می رسد این طرح که سابقه مطرح شدن آن به دهه هفتاد بر می گردد، یکی از طرح های خوبی است که در بعد از انقلاب مورد بحث قرار گرفته است. در صورتی که اجرا شدن این طرح با نهایت دقت انجام شود تا مشکلات مسکن مهر در آن پدیدار نگردد، می تواند یکی از مهمترین اقدامات دولت به حساب آید.

مسکن تا 10 سال آینده

مسکن تا 10 سال آینده

22آینده مسکن

تخمین های صورت گرفته در طرح جامع مسکن کشور نشان می دهد که در 10 سال آینده نیاز به 10 میلیون مسکن در کشور وجود دارد. بنابراین به طور متوسط سالیانه باید حدود 1 میلیون مسکن ایجاد شود. تقریباً نصف این مقدار مسکن، مربوط به نوسازی بافت های فرسوده و محلات قدیمی ساز است.

به گفته معاون مسکن و ساختمان، طرح جامع مسکن در واقع یک برنامه جامع با بخش های نیاز سنجی و عمل در حوزه سیاست گذاری ده ساله ی مسکن است. مظاهریان نقطه ی قوت طرح جامع مسکن را طراحی مکانیزم آن دانسته است. مکانیزمی که تغییر و تحولات بخش های مختلف اقتصادی و سیاسی در آن گنجانده شده و امکان رصد و پایش سالیانه این تحولات در بخش مسکن را به برنامه ریزان خواهد داد. مزیتی که در بسیاری از طرح های جامع تنظیم شده در دیگر حوزه ها لحاظ نشده و طرح ها و برنامه های پیش بینی شده را ناکارآمد کرده است.

معاونت مسکن وزارت راه و شهرسازی با اشاره به آمارهای عنوان شده از سوی مرکز آمار ایران در سال95 بیان کرد، جمعیت ایران از مرز 80 میلیون نفر گذشته و تعداد خانوارهای کشور به 24 میلیون خانوار رسیده است. بنابراین تصمیم گیری ها و سیاست گذاری ها در حوزه مسکن باید نسبت به اطلاعات جدید دریافت شده تعدیل گردد. طرح جامع مسکن این تحولات را در خود گنجانده و امکان اعمال سیاست گذاری های جدید در آن وجود دارد. این قابلیت منجر به دستیابی به برنامه ای با کارایی بالا خواهد شد. یکی دیگر از تعدیل های ضروری در طرح جامع مسکن، نیاز مبرم به احیای بافت های فرسوده و نیز احداث مسکن مناسب برای حاشیه نشینان است. مجموع این موارد در طرح جامع مسکن نشان می دهد که بایستی سالیانه 1 میلیون مسکن ساخته شود تا نیاز کشور در حوزه ی مسکن برطرف گردد.

حامد مظاهریان همچنین به تمرکز دولت در حوزه مسکن اشاره کرده و افزود که در حال حاضر دولت با توجه به طرح جامع مسکن تعدیل شده، تأمین مسکن خانه اولی ها و زوج های جوان، احیای بافت های فرسوده و حاشیه نشینان را عهده دار شده است. در این راستا صندوق پس انداز یکم راه اندازی شده و در اختیار زوج های جوان و خانه اولی ها قرار می گیرد. همچنین طرح اعطای وام های کم بهره به ساکنان بافت های فرسوده اجرایی شده و مسکن اجتماعی جهت تأمین مسکن حاشیه نشینان طرح ریزی شده است.

نگاه دولت به بازار فعلی مسکن

نگاه دولت به بازار فعلی مسکن
shopping for real estate

به گفته ی حامد مظاهریان، معاون مسکن وزارت راه و شهرسازی، اهداف تعیین شده دولت در حوزه ی مسکن سه محور اصلی دارد. ابتدا اینکه دولت به عنوان متولی خود را وارد ساخت و ساز مسکن نگرداند. دومین محور اصلی برنامه دولت، رونق بخشی به بخش رهن در بازار ملک بوده و سومین محور فعالیت های دولت نیز تلاش برای افزایش قدرت خرید متقاضیان واقعی مسکن عنوان شده است.
آمارهای موجود از وضعیت فعلی مسکن نشان می دهد که موجودی مسکن بیش از تعداد خانوارها است. بر طبق گزارش های منتشر شده در سال 95 تعداد خانوارها 24 میلیون نفر و تعداد خانه ها 27 میلیون ثبت شده است، درحالی که این آمار در اوایل انقلاب اسلامی ایران 127 خانوار به ازای هر 100 خانه بوده است. بر طبق نظر کارشناسان یکی از دلایل اصلی عدم تعادل بین تعداد واحدهای مسکونی و تعداد خانوار، ساخت و سازهایی است که با هدف سفته بازی در دوران رونق افسار گسیخته بازار ملک انجام شد ولی به دلیل رکود و عدم توان خرید از سوی متقاضیان، بسیاری از ساختمان های آماده ی عرضه بدون پاسخ باقی ماند.
بنابراین برای کم کردن فاصله ی موجود میان تعداد خانه و خانوار، نیاز است که بخش تقاضا توانمند گردد. یکی از ابزارهای دولت برای توانمند سازی متقاضیان مسکن ارائه ی تسهیلات بلند مدت مسکن بوده که با موفقیت نسبی نیز همراه بوده است. دولت برای جلوگیری از دسترسی سوداگران به تسهیلات مسکن امکان دریافت وام را برای خانه اولی ها و زوج های جوان قرار داده است تا با این کار به تحریک تقاضای واقعی در این بازار بپردازد.
اما به جز سه محور اصلی ذکر شده، مظاهریان یکی دیگر از مسائل مهم در زندگی شهرنشینی را معضل بافت های فرسوده و حاشیه نشینی عنوان کرده است. حل این معضل یکی از دغدغه های اصلی دولت و مجلس در حال حاضر هست. از جمله راهکارهای تسریع در نوسازی بافت های فرسوده می توان به اعطای تسهیلات با بهره ی کم از سوی دولت اشاره کرد. طرحی که به دلایل مختلف به صورت درست اجرایی نشده است و افراد زیادی به امید دریافت تسهیلات، خانه های خود را خراب کرده اند اما تا کنون موفق به دریافت تسهیلات نوسازی نشده اند. طرح مسکن اجتماعی نیز در جهت از بین بردن حاشیه نشینی و خانه دار کردن اقشار کم درآمد تدوین شده که در حال اجرا می باشد و هنوز به بهره برداری نرسیده است.