logo2-4030

مشاورین املاک

افزایش نامتعارف و ناگهانی اجاره بها

افزایش نامتعارف و ناگهانی اجاره بها

افزایش اجاره بها

الگوی رشد نرخ اجاره بها در سال های اخیر از روند مشخصی تبعیت کرده و رشد معقولی داشته اما در ماه جاری رشد نرخ اجاره بها افزایش نامتعارفی از خود بروز داده است؛ به طوریکه برخی مناطق تهران تا 25 درصد رشد را نشان داده اند. افزایش اجاره بها به طور معمول در فصول تابستان و بهار انجام می شود و در فصول سرد با ثبات و یا حتی کاهش نرخ اجاره بها مواجه هستیم. به طور مثال در بهار 95 میانگین اجاره بها در هر متر مربع در شهر تهران 22500 تومان بود و در تابستان به 24000 تومان افزایش یافت. این قیمت با کاهش اندکی در پاییز و زمستان به 22500 تومان رسید.
در سال 96 نیز میانگین نرخ اجاره بها در بهار، 26 هزار و در تابستان حدود 28 هزار به ثبت رسیده است. همچنین در شهریور ماه که اوج معاملات مسکن را در سال 96 شاهد بودیم، میانگین نرخ اجاره بها نیز حدود 16 درصد نسبت به ماه قبل افزایش یافت. در نیمه دوم سال اما روند کاهشی قیمت اجاره مسکن مشهود بود و این کاهش تا پایان آبان ماه ادامه پیدا کرد. در آذرماه اجاره بها حدود 11 درصد نسبت به ماه قبل رشد داشت و علت آن کاهش نرخ سود سپرده بانکی عنوان شد. در دی ماه نیز با رشد قیمت مسکن به اندازه 15 الی 25 درصد، نرخ اجاره بها نیز در همین حدود افزایش پیدا کرده است. این افزایش ناگهانی و نامتعارف در اجاره بها در فصل زمستان، که به طور معمول شاهد کاهش اندکی در نرخ اجاره بها هستیم، تعجب مشاورین املاک را برانگیخته است.
مشاورین املاک معتقدند که اگر چه در فصل زمستان تقاضا برای رهن و اجاره کمتر است و فایل های زیادی در بنگاه های معاملاتی وجود دارد که بدون مشتری مانده، اما مبالغ پیشنهادی موجران در ماه اخیر بسیار بالا است و این مسئله در عدم تمایل مردم برای رهن و اجاره واحد مسکونی جدید بی تاثیر نبوده است. به طور مثال برای یک واحد مسکونی 100 متری و دو خوابه در شرق تهران، 50 میلیون رهن و 3 میلیون تومان اجاره بها تعیین گردیده در حالی که در آبان ماه ملکی با همین شرایط و با مبلغ رهن مشابه، حدود 2 میلیون تومان اجاره داده می شد.
به نظر می رسد این افزایش قیمت در رهن و اجاره مقطعی است و بعد از مدتی با کاهش و متعادل شدن قیمت روبرو خواهیم شد.

افسار رهن و اجاره کشیده شد

افسار رهن و اجاره کشیده شد

افسار رهن و اجاره


در ماه های اخیر و با شروع فصل تابستان شاهد افزایش قیمت های رهن و اجاره در پایتخت و سایر استان ها بودیم. این روند افزایش قیمت به گونه ای بود که در پایتخت درخواست اجاره های نجومی و گاها به شکل دریافت سکه در هر ماه به عنوان اجاره بها بود. این امر باعث شد مشکلات بسیاری برای افرادی که به دنبال منزل مورد نظر خود بودند به وجود بی آید . افرادی توان پرداخت چنین اجاره هایی را نداشتند و افرادی نیز با در نظر گرفتن این اختلاف قیمت نسبت به سال پیش سردر گم بودند.
اما ببرسی ها نشان می دهد که در روز های گذشته قیمت رهن و اجاره ها با کاهش همراه بوده است و قیمت هایی که برای اجاره یا رهن مسکن تایین شده بود کاهش یافته است. نظارت بیشتر بر روی دفاتر مشاور املاک و همچنین کاهش قیمت دلار و سکه از عواملی بود که توانست تا حدی بازار رهن و اجاره مسکن را کنترل کند.
باید در نظر داشته باشیم که این افزایش قیمت ها در بازار رهن و اجاره مسکن یک افزایش حبابی بود و با کمی صبر و تحمل می توانیم شاهد کاهش قیمت ها در بازار مسکن به ویژه بخش رهن و اجاره باشیم.
تورم و شوک قیمت ها در بازار سکه و دلار باعث شد که مالکان قیمت های رهن و اجاره را هم جهت با قیمت طلا و دلار افزایش دهند و بازار مسکن را نیز همانند سایر بازارها با افزایش قیمت همراه سازند. مشاورین املاک معتقداند که افزایش قیمت رهن و اجاره سقف دارد و نمی تواند به صورت حبابی رشد کند زیرا اگر اجاره ها از قیمت منتقی خود خارج شوند و افراد توان پرداخت آن ها را نداشته باشند واحدهای اجاره ای خالی خواهند ماند. با در نظر گرفتن این موضوع صاحبخانه ها برای این که بتوانند منزل خود را اجاره دهند باید قیمت های معقولی را در نظر بگیرند. این امر باعث شده است که در چند روز اخیر فایل های اجاره در دفاتر مشاورین املاک افزایش یابد و منازل بیشتری در این روزها اجاره داده شود.

تحولات در بازار رهن و اجاره مسکن

تحولات در بازار رهن و اجاره مسکن

تحولات بازار رهن و اجاره

در شرایطی که بازار مسکن هنوز نتوانسته رکود 5 ساله را پشت سر بگذارد و به دوران رونق برسد و افراد توامندی مالی لازم برای خرید خانه را ندارند، بازار رهن و اجاره دچار تغییر و تحولاتی شده است. بر اساس آمار های اعلام شده در سال 96 قراردادها در بازار رهن و اجاره نسبت به سال های گذشته حدود 17 درصد کاهش داشته است.قیمت گذاری در این بازار اگرچه در ظاهر بر اساس توافق میان عرضه کننده و متقاضی انجام می گیرد اما در عمل این طرف عرضه است که نرخ را تعیین می کند و مستاجر مجبور به قبول کردن شرایط تحمیلی می شود.
در حال حاضر نظارت درستی بر وضعیت بازار رهن و اجاره وجود ندارد و مالکان به راحتی می توانند شرایط درخواستی خود را عملی سازند. مشاهدات از بازار رهن و اجاره نشان می دهد که مبلغ رهن برای یک واحد مسکونی معادل یک چهارم ارزش بنا تعیین می شود و افزایش قیمت آپارتمان در ماههای اخیر نتوانسته این نسبت را کاهش دهد و با افزایش ارزش مسکن قیمت ها در بازار رهن و اجاره نیز افزایش یافته است.
در شرایط فعلی و با وجودی که قدرت مالی افراد برای خرید خانه به اندازه ی کافی نیست یکی از گزینه های پیش روی متقاضیان تامین مبلغ کسری ملک، از طریق رهن دادن واحد مسکونی خریداری شده است. حال با وجودی که قیمت مسکن بین 20 تا 40 درصد در مناطق مختلف افزایش یافته، مالکان سعی دارند این افزایش قیمت را از مستاجران خود دریافت نمایند و بنابراین قیمت ها در بازار رهن و اجاره و در اینگونه واحدها تا 60 درصد افزایش را نسبت به گذشته نشان می دهد.
بی نظمی و آشفتگی در بازار رهن و اجاره در حالی به شرایط بحرانی نزدیک می شود که چندماهی به فصل نقل و انتقالات باقی مانده و این امید وجود دارد که تا آن زمان قیت ها کمی متعادل تر شوند. بر طبق گفته های مشاورین املاک در سال گذشته مبالغ در بازار رهن و اجاره بین 20 تا 35 درصد افزایش یافت و این مساله موجب شد بخش زیادی از مستاجران با مالکین سابق خود با شرایطی زیر مبالغ جدید تمدید قرارداد نمایند. مشاورین املاک معتقدند که در سال جاری نیز این اتفاق خواهد افتاد و بخشی از مالکین و مستاجران با مبلغی کمتر از مبالغ تعیین شده فعلی به توافق خواهند رسید. در این میان مالکین واحدهای مسکونی جدید با چالش اساسی روبرو خواهند شد.

رکود معکوس در بازار مسکن

رکود معکوس در بازار مسکن

رکود معکوس بازار مسکن

رکود مسکن در سال های 91 تا 95 ضربه بزرگی بر بدنه اقتصاد کشور زد. در این سال ها علی رقم اینکه فروشندگان زیادی تمایل به ارائه واحد مسکونی خود داشتند، اما افزایش حبابی بهای مسکن در سال 91 و کاهش قدرت خرید افراد بازار مسکن را از خریدار خالی کرده بود. در سال 96 و با در دسترس قرار گرفتن وام های 100 میلیونی در اختیار متقاضیان مصرفی، وضعیت معاملات مسکن بهتر شد تا آنجا که در آذرماه شاهد افزایش 50 درصدی معاملات مسکن نسبت به همین زمان در سال 95 بودیم. بهبود شرایط تسهیلات مسکن برای خانه اولی ها در ماههای اخر سال 96 و ماههای ابتدایی سال 97 متقاضیان بیشتری را وارد بازار مسکن کرد.
در ماههای کنونی وضعیت بازار مسکن کاملا تغییر کرده و رکود معکوسی در این بخش شکل گرفته است. در حالی که متقاضی به قدر کافی در این بازار وجود دارد اما فایل های فروش مشاورین املاک هر روز کمتر می شود. علت اولیه این مساله را می توان امید فروشندگان به افزایش قیمت مسکن دانست. بسیاری از مشاورین املاک معتقدند که مسکن در ماههای آتی گران تر می شود و به همین سبب عرضه کنندگان در حال حاضر از فروش واحد مسکونی خود منصرف شده اند.
در مقابل برخی کارشناسان اعتقاد دارند در بازار مسکن کشش رشد قیمت وجود ندارد و نوعی عدم تعادل باعث عقب نشینی فروشندگان شده است. رشد 30 تا 40 درصدی قیمت مسکن در اسفند ماه که متاثر از افزایش بهای ارز بود در بین اهالی مسکن پذیرفته شده اما افزایش قیمت مسکن در ماههای اخیر توجیه منطقی ندارد و تنها باعث بی ثباتی بازار مسکن شده است.
یک بررسی موشکافانه تر نشان می دهد در سال های 91 تا 95 بازار مسکن از فروشنده اشباع شده بود و این مساله منجر به ایجاد 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه شد. دولت برای تقویت بخش تقاضا و از بین بردن خانه های خالی تسهیلات مسکن را ارائه کرد اما در این میان یک مساله با اهمیت وجود داشت. عدم توجه به الگوی مصرف در سالهای گذشته و ساخت بی رویه خانه های لوکس در مناطق گران قیمت باعث به وجود آمدن این حجم از خانه های خالی شده بود. بنابراین عدم توجه به بخش عرضه در عین تقویت بخش تقاضا موجب عدم تعادل در بازار مسکن شد؛ به گونه ای که برای واحدهای کوچک و متوسط متراژ متقاضی زیادی به وجود آمد در حالی که تعداد این واحد ها اندک بود. بنابراین قیمت واحدهای مسکونی کوچک و متوسط متراژ افزایش پیدا کرد و فروشندگان دیگر به بهای معمول حاضر به فروش واحد مسکونی خود نیستند و قیمت های پیشنهادی خود را افزایش می دهند.