logo2-4030

بازار رهن و اجاره

احتمال رونق مسکن در سال 97

احتمال رونق مسکن در سال 97

احتمال افزایش قیمت مسکن

وضعیت معاملات مسکن از نیمه ی دوم سال جاری تا کنون نشان از رشد در معاملات دارد و از آذرماه که رشد معاملات مسکن نسبت به سال گذشته 50 درصد افزایش یافت، گمانه زنی ها پیرامون آینده بازار مسکن و زمان برون رفت از رکود و رسیدن به دوران رونق بخش مسکن آغاز شد. پیش بینی های مختلفی در این زمینه صورت گرفته و کارشناسان زیادی به بیان نظرات خود پرداخته اند. اگر چه سرعت رشد معاملات مسکن در دی ماه و بهمن ماه نسبت به آذر ماه کند شده، اما تعداد معاملات صورت گرفته همچنان امیدها را در دل اهالی مسکن زنده نگه داشته است.
یک کارشناس مسکن معتقد است که در سال آتی معاملات مسکن روند صعودی خود را ادامه خواهد داد و پیش بینی نمود تا تابستان سال 97، معاملات مسکن با 10 درصد رشد مواجه خواهد شد. حجم خرید و فروش ها متاثر از عوامل مختلفی که در سال 96 ایجاد گردیده، افزایش خواهد یافت و رسیدن به رونق بخش مسکن و پس از آن رونق اقتصادی، در دسترس خواهد بود. از عواملی که مسبب رشد معاملات مسکن هستند می توان به کاهش نرخ سپرده های بانکی و افزایش اقبال عمومی به سرمایه گذاری در بخش مسکن و همچنین افزایش میزان و تعداد تسهیلات مسکن اشاره کرد. به اعتقاد این کارشناس اقتصادی این پیش بینی ها در صورتی تحقق می یابد که در سال آینده دیگر شاهد نوسانات در بازارهای طلا و ارز نباشیم.
وی در زمینه ی وضعیت اجاره بها اشاره دارد که از آنجایی که معمولا از اردیبهشت ماه تا شهریور ماه ترافیک جابجایی ها وجود دارد و افراد سکونتگاه های خود را تعویض می کنند، انتظار می رود که نرخ اجاره بها در تابستان سال 97 اندکی افزایش یابد. اما میزان افزایش این نرخ باید متناسب با نرخ رشد قیمت مسکن باشد و نمی تواند از آن تجاوز کند. از آنجایی که هر سال میزان حقوق 10 الی 12 درصد بیشتر می شود، این میزان افزایش در نرخ اجاره بها طبیعی به نظر می رسد. البته باید گفت که میزان نرخ اجاره بها متاثر از برابری عرضه و تقاضا در بازار رهن و اجاره خواهد بود و نباید نگرانی خاصی در بین خانواده ها و مستاجران به وجود بیاید.

تامین مالی برای خرید مسکن اقشار کم درآمد در راه است

تامین مالی برای خرید مسکن اقشار کم درآمد در راه است

22خریدمسکن


با توجه به شرایط قیمتی مسکن، خانواده ها و اقشار ضعیف جامعه بسیار آسیب پذیر شده اند و با مشکل تامین هزینه های تهیه ملک رو به رو شده اند. مدیر عامل بانک مسکن در همایش سیاست های توسعه مسکن در ایران، اذعان داشت که با توجه به شرایط اصطلاحا شکست بازار، دولت موظف است تا طرح هایی با بازده ای سریع را به منظور حمایت از اقشار کم درآمد اجرایی کند تا نتیجه سریع خود را نشان دهد.
مدیرعامل بانک مسکن طرح احیای بافت های فرسوده که از سوی دولت مطرح شده و به مرحله اجرا رسیده است را از جمله این طرح ها دانست که بر اساس این طرح سالانه 200 هزار واحد مسکونی احیا می شود. از دیگر برنامه های دولت مسکن اجتماعی است. در برنامه ششم توسعه ساخت 150 هزار واحد مسکونی به صورت سالانه برای اقشار کم درآمد جامعه پیش بینی شده است. هرچند مسکن اجتماعی همچنان در انتظار اجرایی شدن طرح است.
ابوالقاسم رحیمی انارکی عوامل اثر گذار بر تامین مالی بخش املاک را بسیار زیاد عنوان کرد و اقتصاد کلان کشور و متغییر های آن را در تامین مالی حوزه املاک را اثر گذار دانست. وی ایجاد ساختار اصلاح شده در نظام برنامه ریزی برای تامین زمین و نیاز به ملک اقشار کم درآمد جامعه و بومی و محلی کردن برنامه های تامین ملک برای اقشار کم درآمد در سطح کشور را از کارهای مثبت در رسیدن و تحقق طرح جامع ملک دانست.
در شرایط فعلی بازار مسکن که قیمت ها بالا رفته و به سمت رکود پیش می رویم، انتظار می رود دولت با تدبیر مناسب، امید را به خانواده ها و اقشار کم درآمد بازگرداند. به نظر می رسد توجه به مسکن یکی از مهمترین راهکارهایی است که دولت می تواند برای برطرف کردن مشکلات اقشار کم درآمد گام بر دارد. علاوه بر کمک به خرید، دولت می تواند با کنترل بازار رهن و اجاره از خالی تر شدن سفره مستاجرین و انگیزه گرفتن آنها برای خرید مسکن نیز کمک کند. با این راهکارهای نسبتا ساده می توان امید داشت که وضعیت مسکن اقشار کم درآمد بهبود یابد.

تحولات در بازار رهن و اجاره مسکن

تحولات در بازار رهن و اجاره مسکن

تحولات بازار رهن و اجاره

در شرایطی که بازار مسکن هنوز نتوانسته رکود 5 ساله را پشت سر بگذارد و به دوران رونق برسد و افراد توامندی مالی لازم برای خرید خانه را ندارند، بازار رهن و اجاره دچار تغییر و تحولاتی شده است. بر اساس آمار های اعلام شده در سال 96 قراردادها در بازار رهن و اجاره نسبت به سال های گذشته حدود 17 درصد کاهش داشته است.قیمت گذاری در این بازار اگرچه در ظاهر بر اساس توافق میان عرضه کننده و متقاضی انجام می گیرد اما در عمل این طرف عرضه است که نرخ را تعیین می کند و مستاجر مجبور به قبول کردن شرایط تحمیلی می شود.
در حال حاضر نظارت درستی بر وضعیت بازار رهن و اجاره وجود ندارد و مالکان به راحتی می توانند شرایط درخواستی خود را عملی سازند. مشاهدات از بازار رهن و اجاره نشان می دهد که مبلغ رهن برای یک واحد مسکونی معادل یک چهارم ارزش بنا تعیین می شود و افزایش قیمت آپارتمان در ماههای اخیر نتوانسته این نسبت را کاهش دهد و با افزایش ارزش مسکن قیمت ها در بازار رهن و اجاره نیز افزایش یافته است.
در شرایط فعلی و با وجودی که قدرت مالی افراد برای خرید خانه به اندازه ی کافی نیست یکی از گزینه های پیش روی متقاضیان تامین مبلغ کسری ملک، از طریق رهن دادن واحد مسکونی خریداری شده است. حال با وجودی که قیمت مسکن بین 20 تا 40 درصد در مناطق مختلف افزایش یافته، مالکان سعی دارند این افزایش قیمت را از مستاجران خود دریافت نمایند و بنابراین قیمت ها در بازار رهن و اجاره و در اینگونه واحدها تا 60 درصد افزایش را نسبت به گذشته نشان می دهد.
بی نظمی و آشفتگی در بازار رهن و اجاره در حالی به شرایط بحرانی نزدیک می شود که چندماهی به فصل نقل و انتقالات باقی مانده و این امید وجود دارد که تا آن زمان قیت ها کمی متعادل تر شوند. بر طبق گفته های مشاورین املاک در سال گذشته مبالغ در بازار رهن و اجاره بین 20 تا 35 درصد افزایش یافت و این مساله موجب شد بخش زیادی از مستاجران با مالکین سابق خود با شرایطی زیر مبالغ جدید تمدید قرارداد نمایند. مشاورین املاک معتقدند که در سال جاری نیز این اتفاق خواهد افتاد و بخشی از مالکین و مستاجران با مبلغی کمتر از مبالغ تعیین شده فعلی به توافق خواهند رسید. در این میان مالکین واحدهای مسکونی جدید با چالش اساسی روبرو خواهند شد.

رشد اجاره بها تا کجا ادامه خواهد داشت

رشد اجار بها تا کجا ادامه خواهد داشت

رشداجاره بها


در سال‌ های ۹۲ تا ۹۶ روند افزایش نرخ اجاره بها بیشتر از قیمت خرید مسکن بوده است. مشاوران املاک علت گرانی و روند رو به رشد اجاره ‌بها را پایین رفتن نرخ سود بانکی از سال گذشته می دانند. در حال حاضر که با افزایش قیمت مسکن روبه رو هستیم، باید دید اجاره ‌بها به چه قیمتی خواهد رسید.
حسام عقبایی رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است که شاخص اصلی تعیین کننده نرخ اجاره ‌بها، قیمت مسکن است. پیشنهاد این فرد فعال در حوزه مسکن برای جلوگیری از افزایش نرخ اجاره بها، ارائه واحدهای مسکونی متوسط و کوچک است.
بر هم خوردن تعادل بین عرضه و تقاضا به دلیل وجود رکود باعث شده تا مالک آن به صورت یکطرفه و بدون در نظر گرفتن شرایط مستأجران نرخ اجاره را مشخص کند. در این میان باید به باور غلط مالکان پرداخت که خیال می‌ کنند با گران شدن نان و برنج و حمل و نقل و... باید اجاره بها را نیز افزایش داد.
باید دانست که نرخ اجاره‌ بها تحت تأثیر بسیاری از سیاست‌ های اقتصادی قرار می گیرد که باید کنترل شود و در این بازار نظارت کافی وجود داشته باشد. در صورت عدم وجود نظارت شفاف در بازار مسکن، ممکن است مشکلات بیشتری در حوزه افزایش نرخ اجاره بها ایجاد شود. نظارت هایی که اگر به خوبی انجام شود، شاهد مشکلات کمتری در بازار مسکن و اجاره خانه خواهیم بود.
به نظر می رسد دولت تلاش های خود را برای بهبود بازار مسکن و به تبع آن بهبود بازار رهن و اجاره بیشتر کرده است. در صورتی که دولت بتواند مشکلات به وجود امده که افسارگسیخته و فلج کننده هستند را مهار کند، بسیاری از مشکلات دیگر موجود در بازار مسکن نیز برطرف خواهد شد.
هر چند مشخص نیست که باید ابتدا بازار مسکن آرامش پیدا کند تا دیگر بازار ها تسکین یابند یا اینکه آرامش نسبی در بازارهای دیگر مثل ارز و طلاست که می تواند باعث تسکین بازار مسکن نیز بشود. در هر حال باید منتظر ماند تا این شرایط بحرانی به وجود آمده در بازارهای مختلف با اقدامات مشترک دولتمردان و مردم برطرف شود.

رونق یا رکود مسکن وابسته به نرخ ارز و طلا

رونق یا رکود مسکن وابسته به نرخ ارز و طلا

رونق یا رکود مسکن وابسته به نرخ ارز و طلا

به عقیده بسیاری از کارشناسان رونق یا رکود بازار مسکن در سال جاری بستگی به وضعیت نرخ ارز و طلا ندارد. تجربه سالیان گذشته نشان داده که بازار مسکن از بازارهای موازی خود همچون بازار ارز و طلا تاثیر می پذیرد و نوسانات این بازارها به تغییرات قطعی در بخش مسکن می انجامد. در حال حاضر افزایش قیمت ارز و طلا باعث شده که افراد سرمایه های خود را در این دو بازار به مصرف برسانند اما با به ثبات رسیدن نرخ ارز و قیمت طلا، سرمایه ها به بخش مسکن باز خواهد گشت.
افزایش قیمت ارز به افزایش قیمت مصالح ساختمانی می انجامد و بنابراین قیمت تمام شده ساختمان افزایش می یابد. بنابراین رشد ناگهانی قیمت ارز می تواند به افزایش پیش بینی نشده و بیش از نرخ تورم قیمت مسکن بینجامد. این مطلب می تواند در آینده بخش مسکن اثر منفی بگذارد چرا که بخش تقاضا در صورت مواجه شدن با افزایش بیش از اندازه قیمت مسکن از خرید خود منصرف خواهند شد.
یکی از عوامل بسیار مهم در وضعیت بخش مسکن را می توان نرخ سود سپرده های بانکی دانست. با کاهش نرخ سود سپرده های بانکی تمایل افراد به سپرده گذاری در بانک ها کم شد و بسیاری سرمایه های خود را بانک خارج کرده و به بازارهای ارز و طلا انتقال دادند. این مطلب را می توان یکی از دلایل بی ثباتی کنونی در نرخ ارز و قیمت طلا عنوان کرد. اما می توان با قطعیت گفت که نوسانات دلار مقطعی است و با به تعادل رسیدن نرخ ارز، سرمایه های بلوکه شده در این بازار به بخش مسکن سرازیر می شود. بنابراین در بلند مدت می توان انتظار داشت که بخش مسکن با افزایش تعداد معاملات روبرو شود اما این پیش بینی در صورتی تحقق می یابد که رشد قیمت مسکن حبابی نشود.
از سوی دیگر کاهش نرخ سود بانکی موجب شده مالکان تمایل خود را برای دریافت ودیعه کاهش دهند و در سالهای آتی خواستار دریافت ودیعه کمتر و اجاره بهای بیشتر شوند. گزینه دیگر مالکان در این حالت طلب کردن مقدار ودیعه بیشتر برای جبران شدن کاهش نرخ سود است و این مساله می تواند بازار رهن و اجاره را در بخش مسکن آشفته کند و فشار زیادی را بر مستاجران تحمیل نماید.